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[提要]與受香港政府“辣招”影響成交略顯低迷的住宅市場相比，近年來位于黃金地段的甲級寫字樓一直受到內地資金追捧，單位樓價屢創新高，成為香港商業地產市場中的“香餑餑”。　　與受香港政府“辣招”影響成交略顯低迷的住宅市場相比，近年來位于黃金地段的甲級寫字樓一直受到內地資金追捧，單位樓價屢創新高，成為香港商業地產市場中的“香餑餑”。　　智通財經獲悉，國際房地產顧問“五大行”之一的戴德梁行近日為了迎合主顧，特地推出了以簡體字書寫的《香港寫字樓指南》，以向內資企業介紹香港各商業區及商廈，便于他們購買時參考。這從側面也印證了內地企業對寫字樓需求的旺盛狀態。　　誰在大手筆買入整棟寫字樓?是中資!　　克而瑞地產研究發表2016香港寫字樓總結與展望報告表示，由于全球經濟形勢變幻莫測，投資者紛紛尋求工商物業來投資避險，上半年整棟寫字樓成交超過13宗，其中中資機構最為活躍。　　2016年2月份，光大控股(00165)聯手母公司收購位于香港灣仔的頂級寫字樓大新金融中心，作價100億港元。　　2016年4月份，會德豐地產發展的紅磡甲級寫字樓OneHarbourGate獲中資公司斥50億元購入，尺價高達1.79萬元。而且，連同OneHarbourGate東座，僅半年時間，已經有4幢甲級商廈落入中資手，涉資超過300億元。　　位于香港中環皇后大道中99號的中環中心頂樓79樓，建筑面積1.32萬平方尺(約合1227平方米)，成交價為5億港元，每平方尺作價高達3.78萬港元，新業主仍為中資企業。　　業內人士稱，目前黃金地段甲級寫字樓的平均尺價在3萬港元左右，而內地投資者出價十分進取，愿意支付3.5萬港元甚至4萬港元。據悉，這些財大氣粗的投資者主要為內地金融機構，包括銀行、保險公司等，整棟買入香港甲級寫字樓，主要作為長期的戰略投資。　　克而瑞在報告中稱，2016年下半年港府“辣招”打擊住宅投資，零售業仍深陷寒冬，相比之下辦公樓長期投資回報更為穩妥樂觀，類似的大手筆投資仍在持續。　　誰托起了核心區寫字樓租價?還是中資!　　除了大手筆買入寫字樓外，中資還是托起中環甲級寫字樓租價的主力軍——世邦魏理仕公布的數據顯示，在2013年3月至2016年3月的三年期間，香港甲級寫字樓出租面積凈增長410萬平方尺，內地企業增長了120萬平方尺;同期，歐美公司的租用面積卻減少了19.9萬平方尺。　　戴德梁行回顧2016年香港寫字樓及商鋪租務表現表示，香港寫字樓平均租金上升1.9%。其中，中區(超甲級)租金升幅達9.6%，港島東、九龍東及九龍其他地區(紅磡及沙田)則微跌0.1%、2.3%及3.2%。　　與受香港政府“辣招”影響成交略顯低迷的住宅市場相比，近年來位于黃金地段的甲級寫字樓一直受到內地資金追捧，單位樓價屢創新高，成為香港商業地產市場中的“香餑餑”。　　而根據仲量聯行的統計數據，2016年前十一個月香港中環甲級寫字樓租金同比飆升9.2%至111.9港元/每平方尺，已十分接近2008年金融危機前高峰水平的116港元。該區平均租金比非核心商業區超出3.3倍，目前核心商業區與非核心商業區的寫字樓租金差距已擴大至五年新高。　　中資機構租賃未放緩，中環租金還會漲!　　展望今年，戴德梁行香港董事總經理及寫字樓代理部主管蕭亮輝指出，中資機構在中區租賃速度沒有放緩跡象，為中區租金帶來支持，料全年會有3%至6%升幅，而香港甲級寫字樓供應預計達290萬方尺，約六成位于九龍東，預計該區租賃活動會增加。　　克爾瑞也表示，中環租金受供應緊張和中資機構強勁需求雙重刺激，會進一步上揚;新興的港島東及港島南也有上升趨勢，而九龍等其他非中心區則有下探勢頭。總體而言，2017年租金會上升，但上升趨勢將放緩。　　根據香港政府物業報告，2017年寫字樓落成量將進一步提升，單單甲級寫字樓預計落成超過21萬平方米，其中63%在觀塘。若中區和九龍的需求趨勢不變，預計2017年中區租金水平仍有一定上漲，而九龍則大概率上將進一步縮水，租金水平分化會更加明顯。　　寫字樓售價是漲是跌?高盛和美銀美林看法不一樣　　與中環寫字樓租金上漲的一致預期相反，機構對于中環寫字樓售價的走勢預期存在分化。　　與受香港政府“辣招”影響成交略顯低迷的住宅市場相比，近年來位于黃金地段的甲級寫字樓一直受到內地資金追捧，單位樓價屢創新高，成為香港商業地產市場中的“香餑餑”。　　高盛發表報告表示，2030年后香港的土地供應能見度低，土地不足是香港的結構性問題，較看好香港寫字樓市場多于住宅及零售市場。預計其2017年于香港寫字樓的物業價值占資產凈值約52%。　　高盛認為，香港人口增長每年約0.7%，主要由外來人口帶動。該行預期香港島及九龍核心地區甲級寫字樓面積到2023年將有520萬平方尺的短缺，非核心地區則有590萬平方尺過剩。　　而美銀美林則稱，基于香港金融業基本面疲弱，及中環以外商廈新供應增加，香港商廈市場“去中心化”趨勢持續，中環寫字樓租金今年跌幅將高達5%。　　來源：智通財經編輯：wulingya

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